文/马一丹 2006年的北京写字楼市场可谓热闹十足,“住宅禁商”的政策影响犹在,巨大的放量与海外基金施展的各种招术,搅热了北京的写字楼市场。

     销售数量继续上升

    《中国房地产报》统计显示,在北京房产交易信息网有销售记录的141个写字楼项目在2005和2006两年的销售金额达376亿元人民币,总销售套数为12,615套,销售面积为2,778,083平方米。

    其中,2006年总销售套数为8973套,销售面积为1,707,655平方米,而2005年的销售套数为3642套,销售面积为1,070,428平方米,分别增长146%和58.9%。

    2006年北京写字楼的供应继续保持高位运行。根据本报统计数字表明,141个写字楼项目共为2006年的北京写字楼市场提供了约500万平方米供应量,2006年消化了其中的34%。

    北京东部地区供应量达近200万平方米,CBD以东方梅地亚中心、大成创意大厦、北京国际中心等项目为代表,供应量达131.1万平方米。而西部地区的供应量近100万平方米,以金融街F1大厦、F2大厦、光大国际中心等项目为代表,供应量为32.3万平方米。

    30个项目销售率超85%

    为真实反映市场中各项目的销售状况,本报并没有遵循一般按照套数、面积等简单数据排列项目的销售量,而是通过销售数字与总套数的比得出结论,即通过每个项目的销售量来评价该项目的实际销售状况。

    2006年京城写字楼可谓是大单频出。以外资为首的众多基金频频出手。2006年京城写字楼仅大单购买吸纳量就超过120万平方米。从中国房地产报统计的表格中可以看出,有18个项目的销售率达到了100%。其中,金融街F1、F2大厦、华普中心为整售。而整体销售率稍微靠后的华贸中心两栋写字楼、西环广场两栋写字楼、中环世贸A、B座也为整售项目。由此可见,尽管2006年政府出台了“限外令”以控制外资在市场的投资,但外资整购的步伐却有加快之势。

    在散售市场,销售率超过85%的有30个,占到了总量的20%。而同样值得关注的是销售率不足10%的项目。据业内专家郭伟介绍,写字楼产品不同于住宅类产品,在写字楼的销售过程中,销售率能够达到85%以上的就已经算是很好地完成销售任务。照此比例,北京的写字楼市场整体状况并不乐观。

    单价1万~1.5万项目占主导

    从区域上分析,北京传统的写字楼集中区域——朝阳、海淀分别有49和38个项目在售,占到了北京市供应总量的60%。其次是东城和西城,分别有16和13 个项目在售,但值得注意的是,这两个城区的写字楼销售率都很高,近85%的项目销售率在50%以上。另外,在昌平、大兴、通州也都出现了写字楼立项在售楼盘,但从销售率上分析,除通州瑞都国际的销售率达到了50%以上,其他两个的销售情况并不乐观。

    从价格上分析,北京市写字楼的售价趋于平稳,较上两年没有明显的变化,虽然供应量在不断增加,但随着外资投资机构已经成为北京写字楼整栋交易市场的重要客户群,国有企业、国有金融机构和其他中资机构等国内投资机构的积极参与,北京的写字楼市场会呈现供需两旺的局面。另外,北京市的高、中、低档的写字楼供应量比较平均,10,000元/平方米以下的写字楼45个,10,000~15,000元/平方米55个,15,000元/平方米以上44个。而这三档价格的销售率也出奇的平均,都保持在45%上下的水平。