基于国内经济形势利好与企业自身的扩张需求，2007年北京写字楼租赁市场正步入活跃期。

    由于部分项目未能按期落成，2006年北京优质写字楼年度供应量不足40万平方米，而全年市场吸纳量达50万平方米，使得市场整体空置率由2005年第四季度的15.5％下降到去年同期的11.9％，并导致平均租金报价较去年上升了4％，达到了每月25美元/平方米。

    有业内机构表示，2007年北京优质写字楼预计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，将使该区域写字楼市场承受前所未有的供应压力。但诸多跨国公司在今年均有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等多个领域，压力有望缓解。

    需求强劲

    “市场中的需求量每年在以10%的速度上升，特别是加入世贸后金融、证券、保险业完全国际化，以及外资银行法人化，需求量在迅速提升，需求增长率有可能上升到15%~20%。” 第一太平戴维斯商业楼宇部高级经理纪刚表示。

    “从我们接触的客户来看，大型的外资和合资企业对甲级写字楼需求十分活跃，特别是金融类企业，诸多外资银行均表示标其在中国或亚太区的总部设在北京。”世邦魏理仕办公楼业主服务部房炜说。

    房炜进一步指出，目前在市场中寻找面积超过3000平方米物业的企业约有十几家，共计10多万平方米的需求，搬迁预计基本在今年6月份前完成。而2000平方米以下的租赁需求则更多。仲量联行、戴德梁行、中原等知名代理行手中均有这样的客户存在。

    世邦魏理仕提供的信息显示，进入2006年第四季度后，多家跨国公司在本季度完成了扩租计划，企业涉及多个行业，需求主要集中在东部写字楼项目。

    虽然需求旺盛，但资料显示2007年第一季度北京甲级写字楼供应也将大幅增加，所以今年办公楼在租金价格及客户层面仍存在较大压力。

    目前华贸中心的意向性客户已达20%，这些客户多是国外的金融或服务类企业，对于企业的具体信息华贸方面表示不便透露。而与华贸有相同状况的还有万达广场、金地中心及一些顾问行。这背后的原因便是竞争的压力。

    “按照业内规则，租赁物业完工之时签约10%~15%是业内的平均水平，可以说已取得了骄人的业绩。”房炜指出，“至于不方便透露意向客户的名称，原因是他们均在争抢这些客户。”

    租金平稳

    “目前在市场中寻找物业的多是整层租赁的跨国公司。尽管从前期客户的累积量来看，需求活跃，但市场的供应量也比较大，如华贸中心、银泰中心、金地中心均在同期上市。报出企业的信息将有可能失去这一客户。”万达广场写字楼租赁部负责人表示。

    考虑到市场的供需状况及写字楼的体量、品质等因素，万达广场制定了每月28~32美元∕平方米的租价，华贸中心为每月30~40美元∕平方米，但上述两家物业表示，租价可以根据租赁面积有所调整。

    房炜表示，新入市项目由于区域及物业待成熟，租金价格将低于市场平均价，从而会拉低市场的租价。但一些老项目如国贸、嘉里中心、佳程广场，尽管租金高于市场平均租价每月25美元/平方米，仍有诸多企业排队等待进入这些物业。

    “办公楼租金将处在一个平缓的状态中。受供应量的影响，招商虽然比较迟缓，但开发商不会通过价格体系的策略来招商，也就是说写字楼的租金不会出现较大的波动。”纪刚说。

    “市场中还有一个现象，一旦物业的租金超过企业的预算支出，企业还是会放弃。从我们接触的客户来看，有许多跨国企业便放弃另择物业的计划。再加上市场中供应量的激增，物业租金不会在需求刺激下转头上升。”房炜表示。

    而租赁市场的势好，推升写字楼的平均售价上升到了21,606元/平方米，并刺激了北京写字楼投资市场的需求，诸多资本在购买市场中的优质物业，国内实力型开发商也开始自我持有部分物业。

    (作者：马琳)