都说今年的白菜价格上涨了，那么写字楼售价与租金的上涨也就视为正常了。

    难怪有人说，无论价格这把双刃剑怎么舞，写字楼市场照样火。

    北京2006年写字楼供应大幅增加，而且经历了一系列的宏观调控和资金压力，但写字租金和售价连续三年双双飘红，租务市场整体空置率持续走低。

    租售价稳中看涨

    根据最新统计数据，截至2006年12月，北京写字楼市场均价16789元/平方米（建筑面积报价），与2005年相比上涨13.3%；平均租金22.9 美元/平方米·月（建筑面积报价），与2005年相比上涨4.1%；空置率18.5%，与2005年相比下降24.4%。

    据业内人士透露，租金上升的主要原因是市场需求旺盛。新增的项目平均质素较高，并以高于市场平均租金水平推向市场抬高了整体租金，另外，人民币升值也是造成租金上涨的原因之一。

    2006年北京优质写字楼租金走势呈现稳步上升态势。写字楼租金价格在第三季度维持在较高的价位，10月份，CBD区域的写字楼租金价格为27.96美元/月·平方米·月，到第四季度末，优质写字楼平均租金报价为每月每平方米22.1美元，较去年底上升了4%。

    值得注意的是，与上月相比，租金下滑幅度为4.74%，而10月份的入住率为94.29%，比9月份的入住率上升了6.56%。

    租金价格与入住率出现相背离的现象，这主要是因为目前很多中小客户选择租金价位相对比较低的写字楼；同时，调控政策对写字楼租金价格的影响也逐渐减弱。一业内人士指出，“住宅禁商”政策颁布之初，一些客户开始加快入住写字楼的步伐，在这种趋势下，价格增幅超过入住率增幅，甚至出现入住率下降，而写字楼租赁价格上涨的现象，这种现象违背了市场规律，10月份，入住率出现上升，而写字楼租赁价格下降，则这时的写字楼租赁价格是比较理性的，也能体现写字楼在市场中的真正价值。预计未来写字楼租赁价格在市场需求的作用下，将维持在目前的价位水平，波动幅度不会太大。

    CBD写字楼目前平均租金报价为每月每平方米25.2美元，较2005年底上升了3%，而中关村和金融街两个商务区租金报价较2005年底均上涨6%。CBD及周边地区是北京优质写字楼最为集中的区域，占总供应量50%的写字楼面积集中在该地区及周边，市场供应量大。同时，北京写字楼投资及自用市场的需求也在增加，到2006年底，北京优质写字楼平均售价较去年同期上涨9.8%。

    但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，北京甲级写字楼成交均价在今年3季度突破2万元/平方米。到2006年底，北京优质写字楼平均售价为每平方米2710美元，较去年同期上涨9.8%。

    在资深分析师张化学看来，北京写字楼价格的增长要远远低于北京住宅价格的增长，并且绝对值也是写字楼价格低于住宅价格，这是一种不正常的现象。从价格来看北京写字楼市场的价格还有比较大的增长潜力。

    均价10000～20000元项目最畅销

    由于写字楼的新增供应逐步向边缘集团扩散，导致北京地区写字楼整体均价呈现下降态势。但甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，成交均价已突破20000元/平方米。

    据《楼市》市场研究部数据显示，在不同价格的写字楼成交数量来看，2006年均价在10000～20000 元/平方米的写字楼最畅销。单价在20000元/平方米以上的写字楼销售也不错，在2006年销量排行榜中占据五席。而单价在10000元/平方米以下的项目销售与去年相比增加4560套，同比增长198.26%。“这主要是由于住宅禁商的影响，使得价格偏低的低端写字楼迎来了春天。”一业内专家李先生向记者表示。

    单价在20000元/平方米以上的优质写字楼对周边写字楼的租售价格会产生巨大的影响，正如国贸之于CBD一样。

    值得注意的是，在大单成交的同时，北京写字楼市场涌现出一股自持经营的浪潮。金隅集团开发的50万平方米商务综合体环球贸易中心自持租赁。金地集团宣布金地中心将全部自持经营。中海地产透露位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租。金融街控股也宣布持有150万平方米的金融街中心广场，其中写字楼部分为20万平方米。

    2006年年初浙大网新购买中关村的北京国际A座，第四季度，国内的大型保险公司开始积极地在北京寻找优质物业进行长期的投资与经营，由北京金融街控股股份有限公司开发，位于金融街核心区内的F2－B大厦于在11月16日进行了预售登记，写字楼总建筑面积37913平方米，成交总价79600万元，经核实此项目的买家为国内最大的保险公司之一。

    2006年，越来越多的开发商开始放弃销售，转向自持经营。“原因有四点，第一是销售压力，第二是良好的租金回报和稳健的长期发展趋势，第三是上市公司在资本市场的持续稳定表现预期。业权统一的写字楼在租赁市场的出色表现，也是促使开发商们做出自持的重要原因。”一业内专家表示。