在北京三大传统区域中，中关村一直保持着“科技区域”的纯洁形象。这种纯洁一方面给中关村的科技企业带来了聚集效应，另一方面也对其乙级写字楼的租赁产生了负面影响。

    但是住宅禁商政策给中关村的写字楼带来了福音。11月16日，在此政策实施后不久，中关村科技园区小企业创业服务楼工程二期正式启动，推出了五栋可享受科技园租金补贴的办公楼，短短十天之内，就吸引了三四十家中小企业进驻。

    乙级写字楼好梦初圆

    “我并不反对住宅禁商，但是相对首次创业者来说，昂贵的租金必然会提高平民创业的门槛。”一位刚刚搬进中关村盈创动力大厦的创业者小吴表示，住宅禁商政策把他们从租金相对便宜的商住楼“清”了出来，幸好中关村接纳了他们。

    小吴的公司和中关村原有的IT企业一点也不沾边。他正在经营的是一家小的外贸公司。其实目前在北京，像小吴这样的创业者并不在少数。

    而中小企业难找合适的办公场所问题，在住宅禁商后越发清晰地凸现出来。中原地产研究机构调查表明，对写字楼的需求范围在100～200平方米之间的租客可以接受的租金大多在3元/平方米·日至4.5元/平方米·日这个区间，而市场上相应的项目却少之又少。业内人士表示，虽然市场会依据供需状况而逐步“微调”，但中小企业的办公问题，短期内还有待政策扶持。

    Lansing Investment 中国区副总裁郭伟则认为，禁止民宅商用后，多数企业往往会选择租金水平更低的乙级写字楼。因为在住宅内办公的公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所。

    中小企业办公地点的要求和中关村的很多写字楼项目定位不谋而合。

    中关村区域的新中关和第三极两个项目的销售情况就证实了这一点。二者6-10月的销售面积分别为3559.49平方米和1158.64平方米，比1-5月的销售面积分别增长了34%和29.9%。而受民宅禁商政策实施的影响，大批在住宅办公的中小型企业将会迁出。类似中关村这种小型企业办公的写字楼相对较多的商圈正成为不少中小型企业搬家的首选。

    记者在采访过程中发现，目前多数中小企业主都表示，既无法担负甲级写字楼的租金，同时对许多低档老写字楼的办公条件也难以接受，而中关村的一部分写字楼则正好填补了这方面的空白。做化妆品代理生意的一位郑小姐目前的办公地点在中关村第三级，“之前我们也看过一些便宜的写字楼，可是整体感觉档次太低，更别说有什么快餐、咖啡厅等基本的配套了，根本没办法在里面做生意。”郑小姐表示，现在环境很好，价钱也合理，以后可能还会有更多的与IT “不沾边”的企业搬进来。

    伺机“诱捕”中小企业

    “中关村看到了这个商机，出手也比较准。”一位写字楼方面的专家告诉记者，住宅禁商政策一经推出，中关村的机会就来了。目前正有越来越多的其他类型的中小企业涌入中关村。

    牡丹科技大厦、中外交流大厦、金远见大厦、北京无忧港和盈创动力大厦，这五栋办公楼是中关村科技园区面向中小企业推出的创业服务楼工程二期项目。据该项目负责人、中关村不动产商会常务副秘书长戴建介绍，入驻这五栋服务楼的企业可以享受到低于市场平均水平的优惠租金，约2元/平方米·日至3.1元/平方米· 日。但同时对想要入驻创业服务楼的企业提出了一定的资格限制。“创业服务楼工程是中关村不动产商会在中关村科技园区管委会的支持下，为了解决中小高新技术企业的创业成本问题，同时带动区域产业聚集效应而提出的一种新模式。”

    “中关村目前的写字楼供应量相当充裕，但大部分属于中高档项目，针对中小企业需求的项目很少。尤其是适合中小企业办公的乙级以下写字楼，供应量在近几年都没有增长，而租金较低的商住楼却在实用性、安全性方面存在诸多的隐患。”戴建说，创业服务楼工程的最初设想是基于中关村地区写字楼的供应失衡以及这种现状导致的技术企业流失。

    据介绍，中关村区域现有高新技术企业14000多家，而这个数字仍在以每年4000家的数量连续增长。这些企业中约有80%为中小企业。事实上，中关村对于“海归派”企业的进驻一向有许多优惠政策，大多来源于政府补贴。“这一次的创业服务楼工程，是为了将政府给予中关村科技园的运营经费落到实处，拿出一部分补贴到高科技创业企业的办公成本上。”戴建认为，能够为入驻企业提供价格优惠的办公场所和全方位的综合服务，不仅有利于中小创业企业的发展壮大，也对完善中关村科技园的资源配置和结构调整起到了优化作用。

    业主王先生坦承，趁早把公司迁入写字楼，以避免日后集中放量时要承担更多的进入成本也是其提前把公司搬入写字楼的重要原因之一。“明年二季度前后，如果政府坚持落实‘住宅禁商’政策，禁止企业在房屋用途为住宅立项的楼盘内办公。将会有大量企业被迫选择进入写字楼市场，届时，写字楼市场将会迎来需求高峰。”

    将成中小企业福地？

    没有商住楼的时代，中关村是否将成为中小企业的安身立命之所？

    相对于中关村来讲，目前其他区域写字楼市场的结构失衡现象仍很严重。中原地产写字楼部项目副总监张瀚坤认为，甲级写字楼的阵营不断扩大的原因很容易理解，在一个不错的地段，开发甲级写字楼和乙级写字楼（中低档写字楼）的成本差不了太多，但从利润来看开发高档产品明显占优势。这就造成了乙级写字楼的开发量越来越无法满足市场需要。

    不过，记者也了解到，目前已有不少开发商调整了自己的开发战略，开始进军中档写字楼市场。张瀚坤介绍，相对于甲A级写字楼的昂贵和B级写字楼可能存在的种种缺陷，合适的甲B级写字楼会是不错的选择。一般而言，甲B级写字楼的整体标准没有甲A级高，但相应的配套设施及服务品质也可以满足企业的要求。“对中小企业来说，选择刚开盘的甲B级写字楼，或者开盘没多久还有空置的写字楼，有机会享受到相对便宜的价格。”张瀚坤说，中小企业若要找到理想的安身之所，“因地制宜”和“眼疾手快”是两个关键词。

    在这因地制宜和眼疾手快两个方面同时下手时，后来改变策略的开发商已经很难赶上这列末班车，而中关村原有乙级写字楼将会在明年3月份大量中小企业面临年检时，再次出现“井喷式”的放量高峰。

    业内人士认为，政府已经明令禁止住宅办公，这将是未来发展的一个趋势。许多中小企业也都把选择写字楼能够承受的范围控制在售价15000元/平方米以内，租金不超过5元/平方米·日，面积在100～200平方米之间。

    “中关村将会面临一次划时代的转变。”一位小企业主笑称，从城乡结合部到城中商住楼，现在，和他一样从事非IT经营的企业正在大量地进入中关村。“也许这里才是我们的福地”他说。