指数编制说明

    发布机构：《楼市》市场研究部

    编制对象：北京市区各热点商圈写字楼

    指数基期：以2005年1月为基期，各热点商圈加权均价 及租金为基期价格

    发布内容：全市各热点商圈当期写字楼均价、租金、空置率

    发布周期：每月

    2006年10月京城各热点商圈写字楼总体指数

    >> 全市各热点商圈写字楼加权平均售价为16985.4元/平方米，升19.9个百分点；

    >> 各热点商圈写字楼加权平均租金为5.6元/平方米·日，升15.9个百分点；

    >> 各热点商圈写字楼平均空置率为14.5%，升3.4个百分点。

    售价指数

    10月北京写字楼销售呈现强劲势头，预售成交量呈直线上升趋势，全市写字楼加权平均售价为16985.4元/平方米，与9月份相比，环比涨幅为0.5%。目前银行并未直接出台宏观调控政策调高写字楼贷款的门槛，未封顶楼盘停放按揭贷款也仅针对住宅市场，对于写字楼销售市场而言，尽管政策调控压力也在增大，但是并没有出台明确的打压政策，商住项目的企业注册审批限制客观上增强了中低端写字楼市场的需求，对存量写字楼租售形成极大利好。

    第四季度，CBD将迎来新一轮甲级写字楼入驻高潮，但CBD散售型写字楼供应量相对稀缺，多数甲级写字楼项目转为全部或部分持有，如总建筑面积达15万平方米的金地中心、30万平方米的华贸中心写字楼以及中海广场、银泰中心写字楼，等等。CBD区域本期出售型写字楼售价变化不大，仅北京国际中心3号楼售价由20000元/平方米上调至22000元/平方米。

    金融街区域未来五年内，将全面向西扩建，面积大概达到4.5平方公里，金融街区域仅今年以来包括高盛、摩根、美洲银行等国际知名金融企业在内的20多家外资金融机构相继入驻，完成扩建后的该区域拟增金融机构1200多家，银行、证券、保险等机构将在金融街“齐聚”，未来区域新增供应将明显增强，10月区域内写字楼仅恒华国际出售2套，成交面积为377平方米，均价为15797元/平方米，目前多数出售型写字楼售价未突破20000元/平方米。

    中关村区域出售型写字楼项目有新中关、第三极等，其中新中关报价16000元/平方米，第三极起价14000元/平方米，新中关写字楼10月出售5套，销售面积为1180.12平方米，其成交均价为15466元/平方米；第三极写字楼10月出售4套，销售面积为633.91平方米，成交均价为13704元/平方米，区域内写字楼项目加权平均售价为14585元/平方米，多数项目实际成交价格多低于销售报价。

租金指数

    租金指数方面，10月北京写字楼租赁价格5.6元/平方米·天，CBD区域本期由于缺乏有效市场动力支撑，从商住楼出走的中小型企业吸纳量较低，写字楼租金上扬趋势受到拟止，租金水平与上月基本持平。泛CBD区域的华业玫瑰中心写字楼入伙，提供5万平方米的办公面积，但对CBD核心区写字楼市场影响甚微，区域内本月租赁成交客户有法国雷诺汽车承租国贸大厦500平方米面积、日本花王承租富尔大厦450平方米面积，等等。

    金融街区域写字楼租金指数本期维持企稳态势，区域内高端写字楼租金走势平稳，如远洋大厦租金报价为28美元/平方米·月、国际企业大厦租金报价为24美元/平方米·月、光大大厦租金26美元/平方米·月；中关村区域写字楼项目多为租售结合，如第三极销售起价为14000元/平方米，租金报价为4.5元/平方米·天，物业长期持有利润备受开发企业关注，随着中关村租赁市场的回暖，将进一步促使中关村写字楼项目由售向租的逐渐转变。

    此外，燕莎商圈尽管在租金水平上未能与CBD商务区相抗衡，但受京承高速二期及机场北线高速通车的利好消息，扼守机场国门首站的燕莎商圈新增出售型写字楼需求升温，如天元港中心依托成熟的人文及国际化商务环境，入市后受到众多世界级大公司所关注，区域内佳程广场、南银大厦等高端写字楼租金水平始终维持平稳态势。

    空置率指数

    空置率指数方面，本期全市写字楼整体空置率略有下降，目前为14.5%，CBD写字楼经历空置率高峰之后，本月由于无新增供应量，空置率出现下滑迹象，凯德大厦、通用国际中心B座（被整体收购后更名为德润大厦）出租情况转向利好，区域整体空置率由上期16.3%下滑至14.2%，嘉里中心、国贸中心等高品质写字楼始终处于满租或接近满租状态，多数入驻企业纷纷续约，服务、金融、技术和消费品行业对东部CBD、东二环写字楼市场需求最为明显。

    金融街区域本期加权平均空置率为9.7%，较上月下滑1.7%，尽管新增供应量不低，但由于多数出售型写字楼项目成交行情走旺，并未对区域内租赁市场带来压力。但租金水平递增趋势并不明显，区域市吸纳量基本相对稳定，如华为技术有限公司消化了新盛大厦4万平方米的面积，如北京市政规划设计院购买枫蓝国际中心大量写字楼面积，大单需求较为集中。中关村区域近期两写字楼项目进入租赁市场，本期区域供应与吸纳量基本持平，整体空置率略微攀升。