“第三季度，北京的甲级写字楼市场形势一片大好，不仅租金售价有所上涨，而且控制率也有所下降。但是，据高力国际提供的信息显示，第四季度，北京写字楼市场将迎来一个供应高峰，预计新加入的项目体量总和将达到80 万平方米，这将给北京写字楼租赁市场带来巨大的吸纳压力。与此同时，银行加息给中小投资者带来的巨大心理压力还将进一步加大市场的吸纳压力。面对新的情况，开发商也在做新的调整。”

    自持比重加大

    进入10月24日，位于CBD核心地段的金地中心写字楼及商业部分全面封顶。金地集团宣布，这个由两座超过百米的国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营。

    10月中旬，中海地产对外透露，位于CBD的20万平方米的中海广场将不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租。

    此前，LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼已经先后宣布自持经营。金融街控股也宣布持有150万平方米的金融街中心广场，其中写字楼部分为20万平方米。

    显然，越来越多的开发商开始放弃销售，转向自持经营。业内人士认为，除了比较直接的销售压力之外，良好的租金回报和稳健的长期发展趋势，应该是促使这些开发商做出自持的最大原因。

    金融街控股总经理刘世春曾做过预计，“3-5年后，持有物业租金的利润能占到财务报表的一半以上”，据专业人士分析，从明年起，金融街控股的物业租赁收入比例将大幅上升，预计2008年后，出租物业的收入每年在7.5亿元左右。

    与此同时，业权统一的写字楼在租务市场的出色表现，也是促使开发商们做出自持的原因之一。

    仲量联行商业地产部项目租赁主管柏光宇认为，相对于散售的写字楼，业权统一的写字楼在出租时的优势很明显，它能够采用更为灵活的经营策略，如暂时牺牲一部分利益，用优惠条件吸引旗舰客户入住，形成马太效应。高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，外资企业一般只会入住业权统一的写字楼。

　　     商住楼改造压力增加

    “住宅禁商”的禁令带给写字楼市场利好消息的同时，也使得昔日的“准写字楼”们陷入销售困境——要么改成纯写字楼，要么改成纯公寓楼，“脚踏两条船”的“美事”已经是明日黄花了。

    高力国际商业代理部高级经理周晓骏骅认为，商住楼改造最大的出口还是公寓。商住楼虽然一代比一代更像写字楼，但是，面对巨大的销售压力，一旦改成写字楼，补交了土地出让金，改变了土地用途，商住楼的价格优势就荡然无存。据了解，商住楼之所以能火遍写字楼市场，主要是两个原因：一是价格便宜，不用按商业土地的出让价格缴纳土地出让金，大大降低了成本，因此商住楼的价格一般都会比同区域的写字楼价格低20%左右；二是产权长，70年的产权远比写字楼50年甚至40年的产权长。

    周晓骏骅认为，相对于改造成写字楼的巨大成本，改造为公寓的成本就小很多了。因为商住楼一般的位置都比较好，地块可能不会很大也不是很规则，所以更适合改造成密度相对较高的中高档公寓。这样，“一是能达到规划容积率，二是售价也会和开发商之前做商住楼的预期相距较小。”

    ■机构论市

    世邦魏理仕：四成外资青睐高档写字楼

    （本报记者鲁欢）据世邦魏理仕最新报告显示，今年1-6月，国内房地产的外国投资额达14.4亿美元，比去年全年的投资总额还高出约15%。而在收购中国内地物业的外资中，北美资金占51%。在投资类型上，42%的外资都选择了高档写字楼。

    这份名为《2006年中国房地产市场海外机构投资调查报告》显示，今年上半年，国外投资者加快了投资步伐，人民币的升值更推动了他们对回报率高、创益型资产的投资力度。从资金来源来看，北美、北亚资金已成为最活跃因素。在去年，北美、北亚在收购内地物业中所占的比重分别为43%和1%，而今年上半年已上升到51%和24%。

    从投资类型上看，虽然北京和上海的高级住宅依然是外资收购重点，但是，办公楼、零售物业等传统项目，外资也没有放过。今年上半年外资对高档写字楼的投资比重依然最大，占42%；零售物业、酒店等则占12%。从投资地区来看，北京和上海仍然是外资的首选。

    摘要

    21081元

    第三季度北京甲级写字楼平均报价继续上扬，达到21,081元/建筑平方米，比上一季度增长6.2％。

    ——戴德梁行

    143.7万平方米

    1-9月，北京全市商品房竣工1259万平方米，比上年同期下降29.5%。其中住宅894万平方米，下降36.4%；商业及服务业等经营性用房76.4万平方米，下降10.2%；只有写字楼增长60.1%，达到143.7万平方米。

    ——北京市统计局

    《京华时报》 ( 2006-11-03 第107版 )