写字楼市场与住宅市场最重要的一个区别就是前者的租赁市场占据了绝对的主导地位。目前市场整体存量约1600万平方米，租赁市场规模在1000万平方米以上。而即使在销售最火爆的年份，销售成交量也不超过200万平方米。而这些被销售的写字楼，很大一部分也会被投放到租赁市场。所以，北京写字楼终端客户中，购买后自用的只占了很小的比例，租赁客户才是写字楼需求市场的主流。

    四大区域写字楼租赁市场需求结构分析

    北京市写字楼市场的需求结构具有明显的区域性，以下将对北京市的主要写字楼集聚区域的需求结构进行一一分析。

    1.1 东部区域以国贸-建国门商务区、燕莎商务区及东二环写字楼集聚区为代表的东部区域写字楼需求结构具有相似的特征，可以合并起来做一个比较分析。如下：

    ① 产业结构

    从市场定位上，国贸及建国门集聚区以金融、电信、商务为主，具有传统的商务优势，客户群得天独厚，世界500强中有三分之一落户在此，如摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等，产业链条完整，商务活动辐射到国际间。且中央电视台、北京电视台即将迁址国贸区域，加上原有的《人民日报》、《北京青年报》、北京人民广播电台和新浪网等多家重量级的新闻媒体，构成了一条新的媒体产业链条。

    燕莎区域的产业链条以奔驰、宝马、通用、戴姆勒-克莱斯勒、Epson、菲利普等制造加工、商贸物流、能源化工等传统商务产业为主，产业链条完整，商务活动也是国际性的。

    东二环集聚区内的客户类型以外资机构为主，但所占比例比国贸-建国门区域及燕莎区域都要低。产业结构比较分散，没有明显的产业链条。

    ② 行业结构

    从入住客户的行业特征来看，东部区域的写字楼客户具有如下几方面特征：

    ●外资机构是北京市东部区域写字楼的主要客户来源，虽然有一定数量的中资机构，但这些企业多具有较强的行业竞争优势。

    ●从建国门区域===>东二环区域，或从燕莎区域===>东二环区域，外资机构在客户中所占的比例在逐渐降低。

    ●在中高档项目中，金融、商贸、地产、通讯、机械制造、体育文化、网络公司等行业的客户占绝大部分比例，且这些客户在所属行业中的地位较高。

    ●在中资企业中，较多在国内具有行业领先地位、具有雄厚资金实力的公司入驻此区域。其中包括中国联通、海尔集团、长天系统集成、平安保险等。

    ③ 客户需求特征

    根据曾经在东部区域所做的客户需求调研，东部区域的客户需求具有如下几方面特征：

    ●区位和价格是影响客户选择写字楼的最主要两个因素，其次具有重要影响的因素依次为：物业管理、公共区域装修及设备、车位及商务中心等配套设施、写字间内部格局等。

    ●在区域选择上，国贸-建国门商圈对于东部写字楼客户来说是最有吸引力的，尤其对于外资企业更是如此。据统计，目前进驻北京的世界500强企业有约三分之二入住CBD区域，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信(中国)公司、诺基亚、盖洛普公司等。在我们的客户需求调查中也有约60%的客户选择了入住国贸-建国门写字楼商务区之中；另有约18%的客户选择了东二环集聚区；只有约6%的客户选择燕莎商务区，但通过访谈发现，虽然选择燕莎商务区的客户比例较小，但选择燕莎商务区的人对燕莎商务区的认同度都相当高，说明燕莎商务区已经形成了自己的一个固定客户群。

    ● 在租金方面，USD20.5/月·平米是大多数公司可接受的价位，说明目前市场上的写字楼租金水平得到了客户的认同，甚至还有进一步上调的空间；同时，通过交叉分析可以看出，可以接受较高价位租金的客户对物业的位置、公共区域装修档次、楼宇配套、物业服务等方面的要求也相对较高。

    1.2 中关村区域

    ① 产业结构

    中关村商务区的定位是高科技产业中心，区域内部既有研究中心、产业基地，又有商贸中心，“产学研销一体”，产业链条十分完整。

    ② 行业结构

    中关村商务区内部的写字楼客户自然以高科技企业为主。据调查，中关村区域IT、通讯和非IT类高科技企业所占办公面积比例达到60%以上，其他行业的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行业已成为该区域经济发展支柱。此外，民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户，未来需求变化与区域产业经济发展密切相关。

    ③ 客户需求特征

    ●中小企业为主，商住需求比较旺盛

    根据相关数据显示，在中关村现有的企业当中，50人以下的中小型企业占85%，平均需要的办公面积为265.32平方米，而其中10人左右的企业又占了80%，他们需要的办公面积只有100平米左右；50—100人企业占9%，平均需要的办公面积1094.20平方米；而100人以上企业仅占6%，平均面积5660.87平方米。

    其实中关村之所以作为中国的知识聚集点，正是由于众多的创业型中小企业起到了源动力和生力军的作用，然而相关资料表明，这些中小型企业中有80%不在中关村本地进行办公，而在外办公的面积竟高达100万平米。究其原因，就是中关村现有的写字楼要么档次不高，配套较差，形象难以如意；要么就是定位于跨国企业的5A级高档写字楼，户型面积普遍较大，总价极为昂贵；而专门为中小企业开发的超高档小型写字楼几乎没有，市场供需错位十分明显。而近年来，中关村大规模中高档公寓的出世，以及一些专门为商住客户量身定制的新型商住项目正好弥补了这片市场空间，100-200平米左右的小办公户型，租金相对便宜，配套齐全，品质高，物业服务和管理好，完全满足了众多成长型中小企业的入驻，市场十分火爆。

    ●高档、低档写字楼需求状况较好，中档写字楼需求状况一般

    目前世界高科技知名企业在中关村地区设立研发中心或加强研发力量的趋势有明显加强的趋势，如NEC在清华科技园的扩租和日本NTT入住融科资讯中心。此外随着中关村广场的建成，中关村整体环境的改善，一些在行业中领先的大中型高新技术企业也开始回归中关村，如新浪入住理想国际大厦，搜狐入住威新国际大厦，百度、腾讯入住银科，雅虎中国入住第三极等。这些都在一定程度上支撑了中关村高档写字楼的需求。另一方面，高科技需要高投入的带动，未来市场需求中，银行、担保公司、风险投资基金等金融行业企业所占比例会上升，这类客户租金承受能力高，对楼宇外观、硬件条件要求也较高。中刚国际广场(中关村金融中心)、理想国际大厦等新建优质写字楼就是为此类客户度身定制的项目。而价位在3元/天·平方米以下的中低档写字楼因为优异的性价比也获得了众多中小企业的青睐。而众多中高档写字楼因为供应量巨大，竞争激烈，价格非常优惠，则获得了众多实力型企业的青睐，如PICC入住中信国安数码港。

    1.3 金融街区域

    ① 产业结构

    北京金融街是建设中的国家级金融管理中心，紧邻中国最高的决策中心，聚集着中国金融业60%以上的金融资产，汇总着每年15万亿居民和企业存款80%以上的数据，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。目前，金融业已经成为金融街地区的龙头产业，其税收贡献占到金融街税收收入的一半以上。2005年，金融街地区的三级税收达到320亿元，占西城区税收收入的44%。据第一次经济普查数据显示，驻区金融机构112家，全年实现营业收入1988.1亿元，占全区营业收入的46.9%；实现增加值244.8亿元，是“十五”期初的1.5倍，占当年地区生产总值的32.9%，比重位居国民经济各行业首位，成为推动西城区经济发展的支柱产业。

    ② 行业结构

    金融街入住的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止，近530家机构入驻金融街地区。

    其中，金融管理机构有中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会等；国家级金融机构有中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、交通银行、招商银行、投资银行、中信实业银行、北京市商业银行、中国人民保险公司总部、平安保险、华泰保险等；电讯科技通讯行业巨头有中国电信集团公司、中国移动通信集团公司、中国网通公司等。其他国家级的企业巨头还有中国铝业集团、中国棉花总公司、中国国际旅行社总社、中宝戴梦得股份有限公司、中商股份有限公司等。

    据调查，金融街核心区内的产业构成状况，金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构占有17.3%，其中中资占65.3%，外资(含合资)占34.7%。除了上一节中提到的行业管理机构及行业巨头以外，金融街核心区内的企业主要以法律、咨询、评估等下游的配套服务机构为主，如中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限公司等。

    ③ 客户需求特征

    金融街的客户大致分为四类：

    ● 银行、保险、电信及一级国资企业总部，该类机构以自建或整购为主；不过那些还未找到合适购买项目的企业也会租赁办公楼，选址在长安街、西二环、金融街大街沿线第一排为主。

    ● 一类企业的下游实力企业，该类企业一般选址在龙头企业相同或紧邻的办公物业。

    ● 外资金融及相关服务类企业，该类企业属于新增客户，选址将在金融街二期产品综合品质较高新项目中。

    ● 上述企业的末端服务类企业，如：律师、会计、广告，该类企业选址对办公物业的地段、项目品质要求不高，一般选择在金融街的边缘及周边地区，该类企业对租金价格的敏感度较高。

    1.4 亚运村区域

    ① 产业结构

    亚运村区域内的主要产业以金融业和石油化工类为主。其中金融业是早期期货业繁荣时亚运村期货交易所的遗留产物，据推测，当年在亚运村高档物业居住和办公的人和公司可能有70%与当时的亚运村期货交易所有着直接或间接的联系，当这个交易所一被关闭，亚运村区域内的金融业也就自然而然地走向了衰落。而石油化工类产业落户于此，主要是因为位于安慧里4区16号楼的中国化工大厦(查看地图)是中国石油和化学工业协会所在地。其他的产业类型主要有如会展旅游、房地产开发、高新技术产业、商业贸易等，产业链条比较分散。

    ② 行业结构

    比较散乱，以中小型咨询、服务类企业为主。

    ③ 客户需求特征

    亚运村商务区内的写字楼客户需求特征表现在如下几个方面：

    ●商住需求旺盛

    在亚运村的商务客户中，中小企业占相当大的比重，以私营企业为主，另外，也有SOHO一族，如个性化家庭办公、各种各样的个人工作室等，他们构成了亚运村商住市场需求的主力。在亚运村北区(四环以北)中有很多客户是住在亚运村的人，对该区域有深厚的情结，其业务也不存在区域属性，他们会从一个楼搬到另一个楼，但很少会有客户迁出亚运村核心区，南区(四环以南)对亚运村商住客户的吸引力稍低。商住客户一般资金有限、价格敏感度高、追求性价比是其主要特点，对于位置、交通有一定的要求。

    ● 写字楼需求不足

    亚运村区域写字楼在租赁市场上租金比较偏低，后期租金还有继续下调的可能。写字楼过高的价格与区域内客户以中小型企业为主，承租能力有限的需求特征无法重合。

    ● 高端市场缺乏支持

    目前亚运村区域的高档写字楼只有远大中心一个，其客户以中资机构为主，涵盖了石油、化工、能源、生物医药、地产、投资管理等多种行业。传统行业客户租赁的面积较大，而多数高科技类企业的租赁面积较小。虽然石油总公司距此地不远，该区域对石油、化工、能源等企业具有一定的吸引力，但远大中心的入住率仍然不高，说明亚运村区域高端写字楼的需求相对不足。

    ●中档写字楼市场需求相对高档写字楼较好

    以汇欣大厦为代表，其客户以民企、私企为主，涉及高科技、广告传媒、律师事务所、地产公司、工程设计、投资咨询等多个领域，其中高科技企业占到相当比重，同时，也有部分外资机构驻京办事处。客户需求普遍偏小，基本上在300平米以下，大多数客户长期居住在亚运村内，并有强烈的区域认同感，他们希望办公室能离家近一些。