国际在线报道：北京市统计局1月29日公布的数据显示，2003年北京办公用房市场租赁价格不断呈现走低之势，全年办公用房租金价格指数同比降低1.9%，这已经是继2002年以来连续第二年租金较前一年有所下降。虽然此中有遭受非典疫情冲击、大量外资公司退租等不利影响，但供应量骤增、竞争激烈无疑是导致租金走低的主要原因。

    连续两年租金下滑

    北京市统计局的调查显示：从去年一至四季度，北京写字楼等办公用房租金价格指数逐季降低，分别为100.1%、98.0%、97.1%和97.0%，其中全年高标准写字楼和普通办公用房价格指数分别为97.6%和98.8%。

    该局专家分析北京办公用房市场租赁价格下降的主要原因是：
第一，去年新建楼盘大量入市，造成市场竞争加剧，同行间不断压低价格以减少空置率。
第二，非典期间很多租户退租离京，为了争夺市场不惜采取降价的办法留住客户，从而影响到全年租赁价格指数的走低。此外，非典之后，客户对写字楼的选择也有了新的要求，除了软、硬件到位以外，通风、采光、排污等影响健康的因素成了人们选择楼盘的新标准。

    今年租金依然走低

    记者询问了多家代理写字楼销售和租务的公司，他们认为这种租金下降是大势所趋、是正常的，是市场良性发展的结果，因为“北京的租金太高了”！华润房地产经纪公司的策划总监蒋智生告诉记者，北京写字楼的租金回报率即便是在全球范围也名列前茅，是国际平均水平的2到3倍，这种回报高得有些不正常了。他认为，造成这种租金过高的原因主要是供应量偏低。前些年北京甲级写字楼的供应量极低，只有几十万平方米，在经历了一段时期的爆发性增长后，供应量已经达到了数百万平方米，并陆续形成了燕莎、CBD、金融街、中关村等著名商圈，上地等新商圈更是多达几十个，这种竞争让价格不得不降。

    燎原地产的市场研究报告显示：从总体趋势来看，北京市甲级写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势。2003年的非典疫情只是一个直接诱因，世界经济不景气与供应量的加大才是导致写字楼租务市场不景气的根本原因。随着供应量的进一步增大，预计2004年北京市写字楼的租金水平仍将继续调整。

    市场供应热点明显

    记者了解到，随着开发的进一步放量，在今后4年间，北京甲级写字楼的供应将再添1000万平方米左右，竞争之激烈由此可见一斑。

    由于非典的原因，去年很多写字楼项目延迟了开盘计划，因此今年写字楼市场总体供应量会有所增加。业内人士表示，目前，国贸、建国门区域写字楼市场处于断档期间，这使其他区域如朝阳门、劲松、双井区域（泛CBD区域）获得了一个不错的市场空间，从而形成近两年写字楼市场的潜力区域。燕莎地区可供开发的土地已经不多，很难再成为写字楼供应的热点区域。而金融街前有国际金融中心和富凯大厦相继投入使用，后有中证大厦、英蓝大厦、赢泰大厦等陆续开工，今年有望形成供应高峰。中关村西区的建设正在展开，地下工程现已基本完成，预计未来几年的供应量也较大。

    三大利好支撑市场

    在供应大增的同时，众多利好使今年的写字楼成交量也有望增加。来自燎原地产的研究显示：外资机构由非典期间的观望逐渐转变为对北京经济和环境安全重树信心，疫情过后国内经济强劲的发展势头及政府在处理疫情上的有效措施，使去年3季度东部写字楼市场入住率又重新回复了80％至90％的正常水平即是明证。

    其次，今年1月1日CEPA正式实行，香港的银行、财务公司进驻内地的资产规模要求由200亿美元降至60亿美元。如此一来，香港的永隆银行、大新银行、香港上海商业银行、中信嘉华银行、工银亚洲等8家中小型银行可顺利进入内地市场。除了港资金融机构会成为2004年北京写字楼市场的一支活跃力量外，众多的香港会计事务所、广告公司等也将消化大量供应。

    第三，IT行业恢复景气，行业需求有望回升。在美国纳斯达克上市的几家中国门户网站从去年下半年开始盈利以来，基本面更加看好，去年7月14日，搜狐更是以43．4美元创下上市以来的最高价。网络广告、电子商务、短信成为了这些网站的主要盈利业务，这些消息都预示着国内IT行业有望恢复景气，它们的复苏使北京写字楼需求市场获得了一支重要力量。

    写字楼市场需要细分

    业内人士表示，随着供应量骤增以及竞争的加剧，写字楼市场也需要细分。

    目前，北京甲级写字楼之间的区别主要在于楼层高度、大堂设置以及外立面等等，特点不突出、缺乏个性，所提供的服务也大同小异。华润的蒋智生表示，目前写字楼之间的竞争虽然激烈，但程度远没有达到住宅的竞争水平。由于竞争，北京住宅的性价比越来越高，小户型、经济适用房、公寓、 TOWNHOUSE以及别墅等等产品分类越来越细，创意和服务也越来越精。写字楼也需要这种细分，大家针对自己的客户群提供个性化服务，错位经营、避免同质化这才是生存之道。